Dispositif LMNP

Le LMNP est un dispositif d’investissement immobilier qui consiste à acheter un bien (appartement ou maison) et à le louer meublé. Cet investissement est ouvert à tout le monde, que vous soyez une personne morale (SCI IS, SARL de famille, SAS…) comme une personne physique, imposable ou non imposable, résident fiscal français ou non (étrangers ou expatriés).

Vous pouvez louer un logement meublé à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Le statut LMNP est attribué par défaut, tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 € ou la moitié des revenus professionnels de votre foyer. Autrement dit, elles doivent rester inférieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer.

En revanche, si vous souhaitez accéder au statut LMP, il vous faut remplir les deux conditions à la fois : vos recettes locatives liées à l’activité de location meublée doivent excéder 23 000 € par an et être supérieures aux autres revenus professionnels imposables perçus par votre foyer.

Investir en LMNP nécessite toutefois de déclarer votre activité, assimilée commerciale, auprès d’un centre de formalités des entreprises (CFE) ou du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien à louer (ou celui qui génère les revenus les plus élevés s’il y en a plusieurs) avant ou dès que vous commencez à louer votre logement meublé.

Les avantages du dispositif LMNP sont nombreux. Il présente un fort intérêt d’un point de vue fiscal. Les revenus d’une location meublée bénéficient d’abattements et de déductions plus importants que les revenus perçus sur un logement loué nu (déclarés en revenus fonciers) :

Le régime réel est très attractif. Toutes vos charges sont déductibles de vos recettes locatives pour leur montant réel. Vous pouvez ainsi déduire : vos charges de copropriété (uniquement la partie non récupérable sur le locataire si les charges sont remboursées par le gestionnaire), la taxe foncière (moins la taxe sur les ordures ménagères si remboursée par le gestionnaire), vos dépenses de travaux ainsi que vos intérêts d’emprunt si vous avez financé votre investissement avec un prêt immobilier et les assurances de prêt. De plus, et c’est un avantage spécifique du statut LMNP/LMP, la valeur d’achat du bien immobilier, mobilier compris, est aussi déductible par fraction annuelle, sous forme d’amortissements comptables (calculés par composant, hors terrain). Avec le régime réel d’imposition, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus locatifs des amortissements représentant jusqu’à 85 % de la valeur du bien immobilier et 100 % de la valeur du mobilier, sur une durée moyenne de 30 ans. Toutes déductions comprises, investir en LMNP vous permet ainsi de percevoir des revenus locatifs peu imposés voire sans impôt.

Si le montant des charges est inférieur à 50 % de votre chiffre d’affaires hors taxes, il peut être plus intéressant d’opter pour le régime micro-BIC. Complémentaire du régime réel, ce régime fiscal LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur le montant des loyers encaissés au titre de la location meublée, avec un abattement minimum de 305 €. Autrement dit, si vos charges ne dépassent pas la moitié de vos recettes locatives, vous avez plutôt intérêt à choisir l’abattement forfaitaire plutôt que le régime réel. Attention, il existe un plafond à ne pas dépasser pour pouvoir bénéficier du régime fiscal LMNP micro-BIC. Le régime micro s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas 72 600 €.

L’avantage du LMNP est ainsi de pouvoir choisir une fiscalité attractive sur les revenus fonciers. Pour en savoir plus et sélectionner la solution la mieux adaptée à votre situation personnelle, n’hésitez pas à en parler à un avocat fiscaliste.

Si, une année, les charges déductibles (hors amortissements) excédent vos revenus locatifs, et génèrent donc un déficit, vous bénéficiez d’un délai de 10 ans pour les imputer sur de prochains revenus BIC positifs.

De leur côté, les amortissements sont déductibles des revenus locatifs nets (après déduction des autres charges) sans pouvoir créer, ni aggraver un déficit BIC. Mais la part qui ne peut être déduite est reportable et cumulable avec les autres amortissements à venir sans limite de montant ni de temps. Ils pourront tous être progressivement imputés sur les bénéfices locatifs nets annuels.

Ainsi, si les intérêts d’emprunt génèrent un déficit pendant les premières années, le montant du déficit annuel peut être imputé sur les revenus perçus de la location meublée au cours des 10 années suivantes. Pendant ce temps, les amortissements annuels sont stockés et cumulés pour être utilisés dès que la location du bien meublé générera un bénéfice net.

Investir en LMNP peut donc vous permettre de percevoir des revenus peu ou non fiscalisés pendant minimum 10 ans (selon la rentabilité de l’investissement et le financement). L’avantage du LMNP est donc de vous procurer un complément de revenus sur une longue durée tout en vous donnant accès à un certain nombre d’avantages fiscaux. C’est en cela que le LMNP peut être considéré comme un excellent placement en vue de la retraite.